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Alugar um imóvel ainda gera muitas dúvidas entre os brasileiros. O contrato muda se o imóvel for de alto ou baixo padrão? Existe diferença entre alugar nas diferentes regiões do país? O tipo de garantia pode variar? O índice de reajuste é sempre o mesmo? Quem é responsável por reparos e manutenção?

Esse cenário ganha ainda mais relevância diante dos números recentes do mercado. Segundo a PNAD Contínua do IBGE, o número de brasileiros que vivem de aluguel bateu recorde em 2024. Foram 46,5 milhões de pessoas, equivalentes a 21,9% da população. Já o Índice FipeZap mostrou que no ano de 2024 o preço médio do aluguel residencial subiu 13,5% no Brasil, bem acima da inflação oficial (IPCA: 4,83%).

Diante desse contexto, entender as regras que regem a locação é fundamental. Do ponto de vista legal, a resposta central é clara: a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) é federal e vale para todo o território nacional, independentemente da cidade ou padrão do imóvel.

“Ao firmar um contrato de locação, é comum que a atenção se volte apenas ao valor do aluguel ou ao padrão do imóvel. No entanto, independentemente do imóvel, todo contrato de locação deve observar as disposições da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que estabelece direitos, deveres e limites para locadores e locatários”, afirma Patrícia Ferreira, Advogada e Head do Jurídico do Jusbrasil. 

O que se atentar em contratos de aluguel?

1. Identificação 

Apesar de a lei ser a mesma em todo o país, é no contrato que os direitos e deveres do locador e locatário ficam efetivamente definidos. Um dos primeiros pontos que merece atenção, independentemente do formato do contrato, é a correta identificação das partes e do imóvel. O contrato deve trazer de forma clara quem são o locador e o locatário, bem como a descrição precisa do bem locado, incluindo endereço, características relevantes e eventuais áreas acessórias, como vagas de garagem. Também é indispensável definir o valor do aluguel, a forma e a data de pagamento, além dos encargos envolvidos na locação. Despesas como condomínio, IPTU e contas de consumo devem estar expressamente atribuídas, garantindo transparência e segurança jurídica para ambas as partes.

2. Prazos e reajustes

Outro aspecto relevante é o prazo da locação. O contrato deve, ainda prever o índice de reajuste do aluguel, respeitando a periodicidade mínima anual exigida pela legislação. Cláusulas que estabeleçam reajustes em intervalos menores podem ser consideradas irregulares e passíveis de questionamento.

Os contratos podem adotar diferentes índices de reajuste, conforme negociação e prática local. O IPCA vem sendo cada vez mais utilizado para refletir a inflação oficial e o IGP-M ainda aparece em muitos contratos antigos ou em determinadas regiões, apesar da alta volatilidade nos últimos anos.

3. Garantias

No que se refere às garantias locatícias, a legislação autoriza apenas uma modalidade por contrato, como caução, fiança ou seguro-fiança. A garantia escolhida deve estar claramente indicada e observar os limites legais, como o valor máximo permitido para a caução em dinheiro.

A definição das responsabilidades relacionadas à conservação e manutenção do imóvel também é um ponto central do contrato. É importante delimitar quais reparos cabem ao locador e quais são de responsabilidade do locatário, além de prever a realização de vistorias de entrada e saída e as condições para devolução do imóvel.

4. Benfeitorias e reformas

Outro tema que merece atenção diz respeito às benfeitorias e reformas. O contrato deve esclarecer se a realização de obras depende de autorização prévia do locador e se haverá direito à indenização, sempre em conformidade com as regras da Lei do Inquilinato sobre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

5. Rescisão e multas

Em caso de rescisão antecipada, a multa contratual deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, conforme determina a legislação, podendo haver hipóteses legais de isenção. A ausência dessa proporcionalidade pode gerar questionamentos e litígios.

Mais do que o padrão do imóvel, um contrato de locação bem elaborado é aquele que é claro, equilibrado e alinhado à lei. Isso reduz conflitos e traz mais segurança para ambas as partes", resume Patrícia. 

Informação jurídica acessível para quem aluga ou é proprietário

Pedro Henrique Oliveira, Diretor de Comunicação e Experiência de Marca do Jusbrasil, destaca que ter clareza sobre esses pontos ajuda a evitar conflitos, prejuízos financeiros e insegurança jurídica. “Na hora de alugar um imóvel, é natural que surjam muitas dúvidas. Nem sempre as pessoas sabem onde encontrar informações confiáveis sobre o que diz a lei. O Seus Direitos foi criado para esclarecer dúvidas sobre direitos e deveres de forma simples, confiável e acessível”.

O assistente jurídico permite tirar dúvidas e consultar processos gratuitamente pelo  WhatsApp. As perguntas são respondidas por uma inteligência artificial treinada no contexto jurídico brasileiro, oferecendo orientações gerais, de maneira simples, rápida e confiável.

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Quando há necessidade de um atendimento jurídico personalizado, o próprio assistente pode conectar o usuário a até três advogados especializados próximos à sua região, sem custo adicional. Caso o usuário opte por contratar um profissional, a negociação acontece diretamente entre o cliente e o advogado, sem intermediação do Jusbrasil.

Como falar com um advogado pelo assistente do Jusbrasil

1. Envie a sua dúvida na conversa com o assistente do Jusbrasil pelo WhatsApp 11 91899-9148 ou acesse o link: https://www.jusbrasil.com.br/seus-direitos 
2. Selecione a opção “Falar com um advogado” durante o atendimento.
3. Informe a sua cidade para que o sistema busque advogados próximos à sua região.

Pronto! Até três advogados especializados poderão entrar em contato com você.

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^{Foto: RDNE Stock project}